8. La boite de pandore

Reconvertir ou retourner aux sources...

Avec ses bureaux vides, Bruxelles souffre d’un mal chronique qui ne semble pas prêt d’être résolu. Face à la crise du logement, on serait tenté de penser que la reconversion des bureaux en logements est LA voie à suivre. Pour de nombreuses raisons, cette pratique reste marginale, notamment parce que que les immeubles construits à partir des années 70, très massifs et profonds, ne se prêtent pas à la conversion en logements qui nécessitent un maximum de lumière du jour. Pour convertir le bureau en logement, il faut donc traquer les structures atypiques, ou simplement favoriser la reconversion en logement de bureaux installés dans des immeubles initialement destinés au logement ! Le résidence Palace ou les nombreux bureaux installés dans des maisons de maître ou immeubles de logement collectifs du début du siècle pourraient être réalloués au logement. Reste à convaincre, ou contraindre les propriétaires. Une telle pratique permettrait de relocaliser de nombreux bureaux dans des immeubles vides prévus à cet effet et inutilisables autrement tout en augmentant l’offre de logements sur un marché en demande.

Le client est roi...

L’un de nos interlocuteurs nous a fait remarquer que le marché doit s’adapter à la demande. Aujourd’hui, la Commission Européenne désirerait rassembler ses bureaux, pour l’instant éparpillés, dans des immeubles présentant une taille critique de plusieurs dizaines de milliers de mètres carrés. Il semblerait qu’il soit parfaitement illégitime de mettre en débat cette exigence et de la mesurer à l’aune des effets d’une telle demande sur le bâti bruxellois... Il est tellement plus facile de faire table rase du passé plutôt que de s’en accommoder.

L’obsolescence des bureaux est fatale...

Selon quels critères un bâtiment est-il considéré comme obsolète au point de devoir être détruit ? La Région bruxelloise a commandé une étude au bureau DTZ, une société spécialisée dans les transactions immobilières, sur l’obsolescence des bureaux situés sur l’axe de la rue de la Loi. Une étude secrète, pourtant financée par les pouvoirs publics, dont nous n’avons pu nous procurer qu’une carte, pointant les immeubles condamnés à terme. Selon quels critères ? Un mystère... La question de l’obsolescence des bureaux est pourtant bien intéressante. Ainsi, certains immeubles, terriblement mal foutus dès la conception, sont déjà obsolètes sur plans, avant même d’être érigés. Ainsi, tout immeuble ayant des proportions qui rendent sa reconversion difficile est par définition obsolète.

Pour résoudre les problèmes de mobilité, il faut concentrer les bureaux dans le centre...

Cette assertion, entendue lors de nos entretiens, pose question quand on sait que la jonction Nord-Midi est saturée, que les capacités des lignes de métro ne sont pas extensibles à l’infini, que le sous-sol bruxellois est un gruyère dans lequel il devient bien compliqué de creuser encore un tunnel. D’autant qu’enterrer les usagers de la ville pour les faire circuler n’est pas le projet le plus séduisant qui soit... Ajoutons que c’est au prétexte de ramener les bureaux de Bruxelles Environnement dans le centre que l’on a érigé un bâtiment, certes passif, au beau milieu de ce qui aurait du être un parc...Un bâtiment qui trônera sur un magnifique parking, dit « temporaire », le temps qu’une ligne de tram ne l’alimente. En attendant, des bureaux se vident, en attendant d’être détruits ?

A la recherche de la compacité parfaite ?

Quelle est la forme la plus économe en énergie grise et la plus efficace du point de vue de sa consommation énergétique, pour autant qu’il soit isolé ? La compacité se mesure par le rapport entre surface de parois en contact avec l’extérieur (s) et volume (v) : c = s/v. La sphère présente la meilleure compacité. Le cube est un bon compromis. L’immeuble hausmannien présente une excellente compacité. La compacité d’une tour est toujours mauvaise.

L’herbe plus verte

Dans un travail préparatoire à un article paru récemment dans le monde diplomatique [2], Philippe Bovet indiquait que selon la Société suisse des ingénieurs et des architectes (SIA), alors qu’une maison passive ne consommait pas plus pas plus 12 kWh/m2/an, l’énergie grise investie dans un nouveau bâtiment sous forme de matériaux de construction et d’installations était généralement comprise – rapportée à la durée d’utilisation – entre 22 et 27 kWh/m2/an. Et d’ ajouter que « Si rien sur le plan social et humain n’impose de démolir un bâtiment, alors il faut le conserver et le rénover quels que soient les difficultés et même le coût de l’opération. C’est une question de cohérence en matière d’émissions de gaz à effet de serre et de consommation d’énergie ». Grâce à notre outil d’évaluation du bilan carbone d’un bâtiment, nous pouvons aujourd’hui confirmer cette assertion venue d’Helvétie et espérer qu’un jour, l’herbe sera verte aussi chez nous...