Les années inexpérimentalesIl nous est donc venu à l’idée de munir le tissu associatif bruxellois, mais aussi les administrations publiques territoriales ou tout autre organisation sans but lucratif d’un outil facile d’usage permettant d’estimer le bilan de gaz à effet de serre d’un projet immobilier de démolition et de reconstruction.
Notre intuition était que le bâti existant constitue un considérable patrimoine en énergie, celle qui a déjà été chèrement dépensée pour le constituer en béton, en fer et en verre. Combien de temps faudra-t-il véritablement au bâtiment neuf pour amortir non seulement le coût énergétique de sa construction mais aussi le poids énergétique de la construction et de la démolition de ce qui l’a précédé ?
C’est pour confirmer (ou invalider) cette intuition que l’Association du Quartier Léopold (AQL) et Inter-Environnement Bruxelles (IEB) ont demandé au bureau d’étude ECORES de développer en toute indépendance, un calculateur spécifique simple et robuste permettant d’évaluer et de comparer selon plusieurs indicateurs les conséquences d’une démolition/reconstruction par rapport à une rénovation du bâtiment existant. A partir de quelques données généralement disponibles lors des enquêtes publiques, ce calculateur permet :
- de comparer les surfaces en jeu et leurs usages ;
- de comparer les performances énergétiques relatives ;
- de comparer les émissions de gaz à effet de serre annuelles et sur 20 ans ;
- d’estimer la production de déchets de la démolition du projet existant ;
- d’estimer le temps nécessaire pour que les économies de chauffage permises par le nouveau projet d’aménagement compensent l’énergie qui a été nécessaire pour le construire ;
- d’envisager plusieurs scénarios alternatifs d’aménagement.
Dans un souci de rendre les conclusions les plus accessibles possibles, notre choix s’est posé sur un nombre très limité d’indicateurs : les émissions de gaz à effet de serre (GES) [1], les consommations énergétiques [2] et le poids de déchets [3]
Le réel à l’épreuve du bilan CO2...
Nous avons décidé de tester l’outil sur quelques projets de construction, récemment mis à l’enquête publique, particulièrement représentatifs, mais suffisamment différents entre eux. Ces projets sont décrits dans les encadrés ci-contre. Le premier concerne la démolition d’un immeuble de bureau au profit d’un nouvel immeuble destiné au même usage, c’est le projet TREBEL, qui a obtenu son permis récemment, moyennant quelques modifications mineures. Le deuxième est déjà en cours de construction : il s’agit de la tour de logement « UPSITE » ainsi que des bureaux attenants construits en lieu et place des anciens entrepôts Delhaize, patrimoine remarquable que le gouvernement a refusé de classer. Le troisième concerne un projet sous les feux de l’actualité puisqu’il s’agit des 3 tours « VICTOR » principalement destinées à l’usage de bureaux, en lieu et place d’une partie d’îlot jusqu’alors occupée par un mélange de bureaux, d’entrepôts et de logements. Ces trois projets ont deux points communs : ils proposent une densification extrême du bâti en comparaison avec l’existant et sont des opérations du promoteur ATENOR qui semble donc se positionner à l’avant garde du phénomène étudié.
Des résultats inquiétants... pas que pour les spéculateurs !
Les bilans de gaz à effet de serre appliqués à ces trois projets démontrent que l’énergie qui a été nécessaire pour construire puis démolir les bâtiments existants ajoutée à celle qu’il faut encore dépenser pour la construction des nouveaux bâtiments est loin d’être négligeable. C’est la balance entre cette énergie qualifiée de grise et l’amélioration des performances énergétiques du nouveau bâtiment qui permet de juger du bilan de gaz à effet de serre global de l’opération.
Ainsi, pour le projet UPSITE, le promoteur ATENOR, avec la destruction des entrepôts Delhaize, part avec un déficit de près de 10.000 tonnes équivalent CO2, soit l’équivalent de 30 millions de km parcourus en voiture. Si l’on y ajoute la construction du complexe de bureaux et de logements, on arrive à environ 28.000 tonnes équivalent CO2, soit la production annuelle moyenne de 15.000 terriens. A l’échelle du projet (qui est souvent celle de la parcelle), ce bilan est souvent négatif dès lors que le projet vise à densifier le bâti.
Par ailleurs, il est à noter que c’est généralement la décision de densifier la parcelle qui justifie financièrement l’option de la démolition du bâtiment existant dans le chef du promoteur. Pour le projet TREBEL, il faudra attendre 48 années d’exploitation pour récupérer la gabegie énergétique que constitue la démolition du bâtiment existant et la construction du nouveau bâtiment. Notons que ce raisonnement ne tient pas compte du fait que les nouveaux occupants auront préalablement quitté un bâtiment de bureau ancien présentant lui-même une quantité importante d’énergie grise dépensée en vain s’il n’est pas occupé à nouveau.
Pire, selon nos calculs, le projet UPSITE, trop gourmand en énergie pendant son exploitation, ne pourra jamais compenser l’énergie grise perdue lors de l’opération de démolition-reconstruction ! Pour le projet VICTOR, ce n’est qu’au terme de 88 années d’exploitation que la balance de gaz à effet de serre sera équilibrée alors qu’il est actuellement établit que la durée de vie moyenne (avant rénovation lourde) d’un bâtiment de bureau dépasse rarement les 30 ans. Cette périodicité liée à des retours sur investissements de plus en plus courts tend d’ailleurs à se réduire...
Conclusion provisoire : exit les projets de bureaux...
Quelle que soit la situation des trois projets étudiées dans le contexte urbain spécifique de bruxelles, il est cependant normal que la performance intrinsèque des nouvelles constructions soit plus élevée. Il convient néanmoins de différencier la performance brute et la performance relative lors de l’augmentation des surfaces. C’est la différence entre le décrochage et le découplage [4].
On pourrait alors penser qu’il est toujours plus intéressant d’un point de vue environnemental de rénover un bâtiment plutôt que de le détruire et de le reconstruire. Il est néanmoins important de nuancer ce principe en rapport des attentes sociales globales portées par un territoire à un moment donné . La destruction d’un bâtiment existant pour densifier la parcelle et répondre de ce fait à une forte demande qui n’est pas remplie par ailleurs peut se justifier. C’est le cas actuellement à Bruxelles quand nous considérons d’une part les immeubles de bureau largement sous occupés, d’autre part la forte demande de logements sociaux et l’inadéquation éventuelle de l’immeuble objet de la réaffectation envisagée. A contrario, dans un marché de bâtiments administratifs saturé, la démolition et la reconstruction d’un immeuble de bureau, quelle que soit sa densité, ne pourra jamais se justifier, que ce soit du point de vue de la demande sociale comme du point de vue du bilan de gaz à effet de serre global. Ce raisonnement est d’autant plus vrai si l’opération se situe dans un quartier où le vide locatif de bureaux est plus important qu’ailleurs. Le nouvel outil que nous proposons n’est donc pas une fin en soi, il nous restera toujours à évaluer les résultats qui en ressortent en regard des dynamiques territoriales spécifiques que nous observons avec toute l’attention amoureuse que mérite leurs économies/écologies particulières.
Encadré 1 - Un outil de calcul simple et robuste... Sans rentrer dans les détails de l’outil développé par ECORES [5], il convient tout de même de préciser que le but de l’outil est de permettre une appropriation aisée par un non-spécialiste. L’idéal serait évidemment de faire une analyse complète du cycle de vie de chaque projet immobilier de démolition-reconstruction.
Mais une telle analyse se heurte à de nombreux problèmes pratiques difficilement surmontables dans le cadre d’une procédure de publicité-concertation : indisponibilité des données, temps de réalisation, coût de l’analyse, compétences spécifiques nécessaires... Il s’agissait donc de permettre à chacun d’effectuer une évaluation robuste sans devoir collecter trop de données et donc de faire des hypothèses réalistes pour d’autres données, telles que la valeur de l’énergie consommée lors de la construction d’un immeuble ou celle de la consommation énergétique liée à l’usage d’un immeuble destiné à être détruit. Précisons que les hypothèses prises sont systématiquement favorables à l’opération de démolition-reconstruction. Cette approche nous permet de dire que les résultats obtenus avec le modèle proposé sont difficilement contestables... Par contre, le calculateur développé ne permet pas d’évaluer les effets sur la mobilité de l’opération de démolition-reconstruction. Vider des bureaux peu accessibles en transports en commun pour remplir de nouveaux bureaux dans un quartier mieux desservi pourrait avoir du sens du point de vue du bilan carbone, pour autant que le quartier destinataire ne présente pas un vide locatif important. Mais idéalement, il faudrait également comparer l’impact carbone du projet avec celui de la construction de nouvelles infrastructures de transports en commun visant à améliorer la desserte des bureaux existants ou simplement avec les travaux qu’une concentration excessive de bureaux dans le quartier destinataire généreraient en termes de nouvelles infrastructures de transports en commun. On pense notamment à la densification des quartiers de gares alors que la jonction Nord-Midi est saturée, à l’augmentation des gabarits de la rue de là Loi là ou le réseau transport public et privé est en surcapacité ...
Encadré 2 - VICTOR
Le projet Victor consiste en la destruction quasi complète d’un îlot mixte d’environ 15.000m2 de bureaux, entrepôts et logements. A la place, ATENOR propose de construire 3 tours contenant 103.765m2 de bureau, 2064 m2 de logements et 1418m2 de commerces. [6]
On voit ici qu’au bout de 20 ans d’exploitation, le nouveau projet aura émis près du triple en CO2 de ce qu’aurait émis le bâti existant s’il avait été rénové. Notons également que la démolition des bâtiments existants, déjà largement accomplie aura généré près de 24.000 tonnes de déchets, soit l’équivalent de 800 camions de 30 tonnes [7]. Il est intéressant d’évaluer les alternatives possibles au projet présenté. On remarquera que l’alternative visant à rénover le bâti existant aurait permis un équilibre CO2 en moins de 15 ans. Notons également que le marché du bureau étant largement saturé, il est très peu probable que les tours VICTOR attirent de nouveaux travailleurs. Si les tours trouvent des locataires, ceux-ci videront 100.000m2 de bureau ailleurs dans la région, augmentant le « passif CO2 » du projet de quelque 25.000 tonnes d’équivalent CO2, soit l’équivalent de la consommation annuelle moyenne de près de 14.000 terriens.
Encadré 3 TREBEL Le projet TREBEL consiste en la destruction complète d’un immeuble de bureaux de 18.256m2. Cet immeuble de prestige, construit pour la banque BACOB au milieu des années 80 n’a été occupé une quinzaine d’années et constitue certainement l’un des plus remarquables exemple architectural de la période post-moderne ; en rupture avec le style plus austère pratiqué par le Groep Planning précédemment, l’architecte Jan Tanghe a réalisé un bâtiment en prêtant une grande attention à l’histoire, la morphologie et la typologie du Quartier Léopold. L’étude d’incidence qui accompagnait la demande de permis ne peut d’ailleurs que constater cette situation : « Le bâtiment est considéré comme un témoin de qualité de l’architecture post-moderniste à Bruxelles, ayant développé de plus une approche innovante à l’époque du point de vue de sa conception énergétique ». Elle révèle le souci du détail des architectes, « c’est ainsi que le mobilier, les luminaires, les boiseries ont été réalisés sur mesure et de manière unique ». A sa place, ATENOR prévoyait de construire 32.000m2 de bureaux destinés au Parlement européen. Le projet a été recalé en commission de concertation puis un permis a été délivré pour un projet légèrement amendé.
Encadré 4 UPSITE
Le projet UPSITE consiste en la destruction d’environ 40.000m2 d’entrepôts et de 5.000m2 de bureaux. Ce site industriel est non seulement remarquable pour sa valeur historique (construit par les frères Delhaize en 1913, il était situé au bord du canal et en liaison avec celui-ci, il était aussi relié au rail qui permettait aux trains de pénétrer directement dans le bâtiment) mais aussi architecturale (de style art nouveau, les façades étaient ornées de magnifiques sgraffites réalisés par l’ateliers de Paul Cauchie). ces entrepôts ont été détruits l’été 2008 pour faire place à un vaste complexe immobilier constitué de 48.780m2 de logements de luxe, de 1.627m2 de commerces et de 28.615m2 de bureaux. Le complexe est en cours de construction, certains bureaux sont déjà occupés, notamment par l’UNIZO (l’Union des classes moyennes néerlandophone) ou ADMB (bureau social, de conseil en législation sociale, de conseil en prévention) deux organisations qui ont vidé pour l’occasion d’autres bureaux situés en région bruxelloise. Le bilan CO2 du projet UPSITE est particulièrement défavorable. Les performances énergétiques du nouveau bâtiment sont à ce point médiocres qu’il n’est pas possible de compenser l’énergie grise contenue dans les bâtiments détruits et reconstruits.
Parmi toutes les alternative possibles, seule celle qui consistait à rénover le bâtiment historique en le dotant d’un système de chauffage neutre du point de vue de l’émission de gaz à effet de serre aurait permis d’aboutir à un bilan CO2 équilibré, au bout de 30 ans d’exploitation.
Encadré 5 Un outil en libre service ? L’outil développé existe aujourd’hui sous le format tableur. Une version web, plus facile d’accès, est en développement. Vous êtes actif dans un comité de quartier ou un collectif confronté à un gros projet de démolition-reconstruction ? Vous désirez tester notre outil sur un cas concret qui vous concerne ? N’hésitez pas à prendre contact avec nous à l’adresse info@ieb.be, en attendant l’application « web », nous trouverons le scénario alternatif qui conviendra le mieux...
RSS 2.0