PRAS Démo - les ZIR + Reyers

PRAS démographique : les modifications des prescriptions pour les ZIR et pour la zone levier Reyers.

A) Suppression du permis d’ensemble

Pour un certain nombre de ZIR, le PRAS en vigueur oblige les demandeurs-propriétaires d’introduire un permis global pour l’ensemble du périmètre et ce tant qu’un PPAS ne définit pas précisément leur programme. Cela concerne en fait les ZIR dont le périmètre est relativement restreint, à savoir Tour et Taxis, Champ de Mars, Charles Albert et Ecole des Vétérinaires.

Le PRAS démographique prévoit la suppression de cette obligation, ce qui permettra aux demandeurs d’introduire des permis successifs. Si on peut comprendre qu’un permis unique est difficile à introduire et exécuter car il n’est pas évident de développer l’ensemble d’un site, même de taille modeste (si on peut dire que Tour et Taxis soit de taille modeste) en une seule fois, cette modification va totalement à l’encontre de ce que nous revendiquons pour ces zones, à savoir avoir une vue d’ensemble sur les développements prévus et éviter le saucissonnage des permis.

B) Création de la ZIR Heysel

Une nouvelle ZIR est définie, c’est la ZIR 15 Heysel. Elle ne couvre pas tout le plateau, mais se limite manifestement (je dois contrôler sur une carte) aux alentours du stade du Heysel. Elle pourrait par ailleurs être urbanisée en l’absence de PPAS, conformément à ce que prévoit son programme au PRAS. Attention donc au programme définit ici.

C) Modification du programme de certaines ZIR

Modification du programme de certaines ZIR en vue d’y créer plus de logements.

Il s’agit des ZIR suivantes : Gare de L’ouest, Tour et Taxis, Van Volxem, Josaphat, ... et bien sûr Heysel qui n’avait pas encore de programme défini.

Gare de l’Ouest

Le programme de la ZIR porte sur 150.000 m2. Le seuil minimum de logements prévu sur la zone passe de 20% à 50%, conformément aux recommandations de l’étude faite dans le cadre du schéma directeur. Les arguments utilisés sont d’une part la reconnexion des deux parties de Molenbeek séparée par le chemin de fer et d’autre part la très bonne desserte et l’inter-modalité. Pour ce qui est du premier argument, le schéma directeur ne prévoit pas de solution au niveau de la séparation physique des quartiers et n’agit donc pas suffisamment sur la structure urbaine pour prétendre relier les quartiers entre-eux. Pour ce qui est de la connexion à un Pôle Inter-modal, il faut se poser la question de la pertinence du logement qui pourrait prendre la place d’activités liées au rail par exemple.

Tour et Taxis

Pour ce qui concerne la ZIR 6B (entrepôt royal et proche du canal), le PRAS n’autorise pas le logement. Le PRAS démographique propose de modifier cela dans son programme. Pour ce qui est de l’ensemble du site, le PRAS démographique veut modifier la superficie d’espace vert inscrite au PRAS en vigueur qui doit donc actuellement être supérieur à 1 hectare. Le PRAS démographique inscrit l’obligation de la réalisation d’un espace vert multi-fonctionnel de 7 hectares, sur l’ensemble des deux ZIR. Il faut vérifier les chiffres et recouper avec ce qui est prévu dans le schéma directeur, car tantôt on parle du site dans son ensemble (plus que les deux ZIR donc) tantôt de la seule ZIR 6A et tantôt des deux... Par ailleurs, le PRAS démographique prévoit un espace vert non minéralisé en 6A et minéralisé en 6B. S’agit-il encore alors d’un espace vert ? On peut légitimement se poser la question. La prise en compte de l’esplanade comme espace vert permettra au promoteur non seulement de ne pas réaliser la coulé verte prévue dans le schéma directeur jusqu’à l’avenue du port, mais cela lui permet également de réduire la taille du véritable espace vert situé en 6A !

Van Volxem

Le PRAS en vigueur n’y autorise pas le logement. Une étude évalue le potentiel constructible entre 18.000 et 25.000 m2. Une gare RER Wielemans Ceupens est à l’étude. Le PRAS démographique inscrit au programme de la ZIR le logement, le commerce et l’équipement (projet d’école) comme activité principales. Le bureau et les activités productives y deviennent des activités secondaires.

A noter une nouvelle fois une perte de potentiel pour les activités productives non seulement en terme de terrains disponibles, mais également en terme de connectivité au rail !

Gare Josaphat

Les affectations de la zone ne changent pas. Le logement y est déjà inscrit comme affectation principale au même titre que les équipement et les activités productives. Une zone verte y était également prévue. Le PRAS démographique lui impose une superficie minimale d’un hectare, hors voiries.

Heysel

Création d’une nouvelle ZIR donc. Programme orienté vers le "développement international" de la ville, mais pas seulement : Centre de congrès de 3500 places, salle de spectacle de 15.000 places, centre commercial de 72.000 m2 et ... 750 logements. Le programme prévoit également le maintien d’une superficie équivalente à la situation existante de fait des espaces verts (càd 7,76 hectares) et inscrit donc un principe de concentration de ces développements sur un certain nombres d’îlots à créer.

Schaerbeek formation

Mise en avant de la nécessité d’y concentrer des activités logistiques nécessaires à la ville vu sa situation et d’y développer une plateforme tri-modale (eau, fer, route).

D) La zone levier Reyers

L’îlot "Vlan" ainsi que trois grands îlots du périmètre (tous situés entre Colonel Bourg et la Chaussée de Louvain) qui comportent chacun des zones de forte mixité sont convertis en Zemu. L’introduction de logements dans ces zones est une des recommandations du schéma directeur adopté sur la zone levier.

Forte densification donc dans cette zone, où le logement est introduit non seulement dans les zones d’activité productive, mais aussi dans les zones comportant actuellement du bureau (zones en principe aussi dévolues à l’activité productive) le tout sans perte de superficie pour aucune des fonctions. La question est donc la même (mais sans doute à une autre échelle) que pour les autres ZEMU. Comment garantir et organiser la cohabitation entre ces différentes fonctions. Le PRAS démographique n’en parle pas, mais un autre élément pose sérieusement question. Afin sans doute de ne pas effrayer les propriétaires des bureaux situés rue Colonel Bourg, le schéma directeur envisage l’introduction de logements en augmentant les gabarits et en gagnant du terrain sur l’autoroute ce qui permet de maintenir les superficies de bureau existantes. Mais le fait est que l’analyse de la zone montre clairement qu’elle n’est pas adaptée à la fonction bureau. Sa desserte en transport, son accessibilité routière aux heures de pointes et la structure du quartier sont tous trois problématiques. Ceci explique d’ailleurs l’important vide locatif de ces immeubles. Pourquoi donc dans ces circonstances maintenir les superficies de bureau existantes. Il faudrait clairement plaider ici pour une reconversion massives en faveur du logement et l’équipement, voire du commerce orienté vers le quartier. Ceci permettrait en outre de maintenir des zones plus clairement destinées aux activités productives. (ceci dit, l’essentielle des activités productives du quartier sont orientées vers l’industrie automobile avec une majorité de Show Room pour des concessionnaires de voiture - pas très productifs donc pour l’instant, mais zones et possibilités à préserver certainement).