Note Gare de l’ouest + Birmingham

Regard sur le PRAS-D : Molenbeek/ Anderlecht Document de travail

Nous n’aborderons ici que les espaces relatifs à Delhaize (Osseghem), Gare de l’Ouest et Birmingham.

1. Brochure explicative

La création de la Zemu (Zone d’entreprises en milieu urbain) répond donc à plusieurs préoccupations : le développement de logement en vue de répondre à l’essor démographique dans des zones d’industries urbaines (auparavant interdites au logement) ; le renforcement des activités économiques porteuses d’emploi ; la recomposition urbaine de certaines zones.

« Molenbeek Saint-Jean : outre la modification du programme de la ZIR « gare de l’ouest », le territoire de la commune de Molenbeek-saint-Jean accueille désormais deux Zemu : l’une attachée au « pôle Birmingham » et l’autre située le long de la rue d’Osseghem, abritant actuellement des entrepôts du groupe Delhaize. de nouvelles zones de parcs sont inscrites sur le territoire de la commune, à proximité de tour et taxis, le long de la frontière communale et de la ligne de chemin de fer l 28. (voir carte sur page 20). » (P.15)

Il y a modification du « pôle Birmingham » à proximité de la Gare de l’Ouest, actuellement les zones concernées sont affectées en zones d’industries urbaines.

R. La définition d’un pôle intermédiaire entre la Gare de l’Ouest et les Abattoirs (à proximité de la place de la Duchesse et de la zone Biestebroeck) est un choix qui révèle la stratégie de reconversion d’un espace résiduellement industriel qui est à la jonction de quatre espaces à fort potentiel de reconversion (ZIR et Abattoirs, Duchesse et ZEMU Biestebroeck). Ceci peut mettre en lumière la politique type militaire de reconversion urbaine : les troupes avancent à partir de là où elles on pu gagner du terrain. Ici, nous ne sommes pas encore à l’avancée des troupes mais on ouvre les potentiels de colonisation et d’épuration sociale : Des ZEMU pour implanter des logements dans des espaces intermédiaires encore un peu industrieux. Les premiers colons pourront s’implanter dans la bande de GASAP avec leurs paniers Bio. + le VOL II du RIE annonce le lien : « Biestebroeck et Birmingham présentent des caractéristiques similaires et sont très proches géographiquement. Il est souhaitable de les traiter conjointement dans une vision d’ensemble. »

→ On remarque selon l’arrêté, que les pouvoirs publics possèdent des parcelles centrales qui permettront la réalisation de logements attractifs.

2. Arrêté

L’arrêté à propos de la ZIR Gare de l’Ouest :

Le précédant PRAS prévoyait : « ZIR n° 3 - Gare de l’Ouest Cette zone est affectée principalement aux logements, aux commerces, aux bureaux, aux activités productives, aux équipements d’intérêt collectif ou de service public et aux espaces verts. L’augmentation de la superficie de plancher affectée aux bureaux, par rapport aux bureaux existants à l’entrée en vigueur du plan, est limitée à 27.000 m². La superficie de plancher affectée aux logements ne peut être inférieure à 20% de l’ensemble des superficies de plancher à réaliser dans la zone. La surface affectée aux espaces verts est de minimum 1 ha. La zone comportera deux liaisons Est-Ouest, la première à hauteur de la station Beekkant et la seconde à hauteur de la place de l’Ouest. Les réservations pour les transports en commun par voie ferrée doivent être prévues en concertation avec les administrations concernées. » → Ce qui va essentiellement changer c’est la proportion de logement passant de 20% à 50% ’soit 75.000 m2 (sur les 150,000) sur les 13ha.

Rue Osseghem

→ Pari sur le futur de la zone Delhaize. Situé idéalement à proximité de la Gare de l’Ouest ce terrain offre un fort potentiel de reconversion au profit du logement et autres activités. Actuellement Delhaize a du mal à développer son activité productive (difficulté de stationnement pour les camions, limite d’extension, parties classées du site, ...). Ouvrir cette brèche est clairement une invitation à ce que Delhaize revende ses entrepôts pour s’installer en périphérie (ce qui est déjà une crainte de l’ABE).

3. Rapport sur les Incidences Environnementales (Vol 1)

ZIR Gare de l’Ouest

P.30 « Futur nœud de transports en commun, le site reliera les 2 rives de Molenbeek ». Le PDI prévoit l’aménagement d’espaces publics conviviaux de qualité, afin de permettre de relier les deux rives de Molenbeek. « Il deviendra le site le mieux desservi en transports en commun de toute la Région avec 2 lignes de métro, des bus et le RER. » Le Plan de Développement International prévoit d’y créer : • du logement • des commerces • des bureaux • des équipements d’intérêts collectifs • un espace vert. La modification du seuil minimum de logement (40%) dans la ZIR Gare de l’Ouest ne remet pas en cause les développements prévus par le PDI pour le site.

→ On voit une progression entre le PRAS de 2001 qui prévoit 20% de logement, le PDI de 2008 qui prévoit 40% de logement et le PRAS 2012 qui en prévoit 50%.

Diagnostic :

Globalement, il apparaît que la densité de la zone est supérieure à la moyenne régionale et frôle la plus haute tranche de densité. Au niveau du secteur statistique apparaissent les nuances suivantes : Secteur statistique/Quartier Densité (nombre habitants par km²). Si l’on soustrait les bâtiments de Delhaize ainsi que la surface de la station Gare de l’Ouest, on constate que, globalement dans la zone environnante à la zone Gare de l’Ouest, la densité d’habitation est ainsi relativement très haute. Le revenu moyen par habitant est relativement faible dans le quartier, et l’est encore plus dans les quartiers environnants à l’est. La part de logements sociaux sur les deux quartiers environnants à la zone Gare de l’Ouest est relativement élevée, et ce très certainement pour le quartier Karreveld où le taux appartient à la tranche la plus élevée de logements sociaux en Région Bruxelloise.

Identification des enjeux environnementaux et évolution probable en cas de non mise en œuvre du plan La localisation de cette zone est stratégique (notamment à travers son accessibilité exceptionnelle), et permet la création de projets ambitieux. Compte tenu de la situation socio-économique du quartier et de ses alentours directs, l’enjeu pour le quartier consiste principalement à créer : • de la mixité sociale, à travers la création de projets mixtes avec une part de logements de meilleure qualité (susceptibles d’attirer une population à plus hauts revenus) • des crèches et du commerce de proximité (fonctions relativement faiblement représentées sur la zone) A noter cependant que – vu la densité actuelle relativement élevée d’habitants sur la zone -, la production de logements supplémentaires doit veiller à préserver la qualité de vie et l’habitabilité de la zone. Par ailleurs, la non-réalisation de projets de logements à cet endroit constitue une occasion manquée de répondre – certes partiellement – au défi démographique de la Région Bruxelloise.

→ On peut remarquer que le diagnostic témoignant d’un grand nombre de logements sociaux, de revenus faibles oriente les ambitions gentrificatrices de la RBC légitimant un pseudo-mixité sociale « susceptibles d’attirer une population à plus hauts revenus ». Le diagnostique se questionne sur la forte densité de la zone

Néanmoins, la modification du PRAS amène certaines interrogations, dont les suivantes : • Avec la modification du PRAS, on crée un grand nombre de logements dans une zone déjà actuellement hautement densifiée. • Ces logements seront par ailleurs situés à proximité directe des voies de métro et de train avec un risque de nuisances sonores, visuelles et de tremblements importants pour les futurs habitants. • On retrouve un grand nombre d’entreprises à proximité (principalement du côté du quartier Gare de l’Ouest), ce qui constitue également une source de nuisances potentielles importantes pour les logements. • Les espaces verts sont déjà limités dans le quartier ; en augmentant le nombre de logements sans créer de nouveaux espaces publics (notamment verts), on augmente l’occupation de ces espaces et on réduit indirectement la qualité de vie des habitants.1 (P.328)

Type de logement : « Dans la mesure où l’espace permet la création d’un grand nombre de logements, il semble évident que les projets de logements devront être des projets mixtes, et devront proposer ainsi : • Des logements publics ET des logements privés ; • Une mixité de logements de 1/2/3/4 chambres ; • Des logements pour personnes âgées (par exemple séniorerie). »(P.329)

Remarque sur le Schéma Directeur → L’on peut remarquer que le SD entamé en 2005 avec le concours d’IEB n’est toujours pas achevé : « il faudra ainsi tenir compte du schéma directeur qui est actuellement en cours d’élaboration. »

Fonctions sur la ZIR

En dehors du logement, la ZIR pourrait accueillir d’autres fonctions : « Ainsi, il pourrait être pensé à des équipements collectifs tels que : une bibliothèque publique (communale / régionale), un musée, une salle d’exposition, un cinéma…etc. Il pourrait également être envisagé d’y installer les bureaux d’institutions publiques (régionales/nationales). » (p.328) → Ces derniers mois, la presse avait relayé diverses affectations envisagées : bâtiments communauté flamande, ... Le texte insiste sur sa bonne desserte et son potentiel pour des institutions publiques. Donc des bureaux mais bien entendu sans retombées économiques pour Molenbeek mais avec valorisation du foncier aux abords.

4. Rapport sur les Incidences Environnementales (Vol 2)

Zone « Birmingham »

Affecté essentiellement en zone d’Industrie Urbaine, la zone est concernée par différents PPAS :

Patrimoine :

Ancienne meunerie Moulart - Quai F. Demets, 23 Anderlecht - Date arrêté définitif : 22/05/1997 Halles de Cureghem dont pavillons d’entrée -Date arrêté définitif : 8/08/1988 Le pont de la ligne de chemin de fer qui prend place entre les n° 9 et 21 quai F. Demets l’ancienne Centrale électrique des Tramways Bruxellois (STIB). « Aucun des bâtiments industriels présents dans l’îlot n’a conservé son affectation originelle. Certains ont été reconvertis pour abriter une nouvelle activité de type industriel, d’autres ont été transformés en dépôts ou encore démolis en tout ou en partie ces dernières décennies. » (P.441) « L’ancien garage Peugeot, au n° 26-28, relevant du modernisme des années 1960, est l’un des seuls à avoir conservé sa disposition d’origine, avec show-room largement vitré à l’avant et bâtiment à sheds à l’arrière. »

« Le patrimoine industriel est un levier intéressant » (P.475) ensemble Art Déco rue Léon Delacroix, ancienne Centrale électrique des Tramways bruxellois, passerelle métallique et la meunerie Moulart seront donc des leviers pour assurer la transition en ZEMU.

→ Les anciennes brasseries ne semblent pas menacées : « il serait dommage de faire disparaître car ils témoignent de l’affectation première des lieux ». (P.441)

→ On peut imaginer l’ancienne Meunerie Moulart fera d’excellents lofts étant donné que le PRAS-D prévoit : « Affecter prioritairement au logement des bâtiments industriels à valeur patrimoniale qui ne répondent plus aux besoins de leur fonction initiale et sont compatibles à la fonction de logement ; »(P.473)

→ Le patrimoine, sensé participer au redéveloppement de la zone (effet levier) est essentiellement situé aux abords du canal.

Descriptif et informations :

Le grand ilot du « pôle Birmingham » est repris au PRD dans le Zone Levier n°4 : « Canal ». Les 2 îlots plus au Nord sont repris au PRD dans la Zone Levier n°14 : « Gare de l’Ouest ».

Ce pôle représente 10,3% des terrains proposés en ZEMU dans le cadre de cette révision du PRAS. → soit 10,3 % des ZEMU sur 187 968 m2 « Le territoire des communes d’Anderlecht qui regroupe près de 55% des ZEMU sur son territoire avec 100 Ha (Erasme, Biestebroeck et Birmingham) ainsi que de la Ville de Bruxelles qui abrite 38% des ZEMU avec 67 Ha (Quai des Usines, Haren). »(P.474)

Stratégie : « A cet égard, nous recommandons de développer en priorité les pôles ZEMU situés à proximité des quartiers résidentiels existants et pouvant ainsi dans un premier temps profiter des équipements et services collectifs existants. Ce développement pourrait se faire sous forme de « tache huile » à partir de cette proximité, notamment par l’activation préférentielle de terrains propriété du secteur public. Une partie des investissements pourraient également être pris en charge par le privé dans le cadre de grands projets. D’autre part, avant d’autoriser un projet de logement, il conviendrait de vérifier que celui-ci ne s’implantera trop près d’industries implantées en ZIU et générant des nuisances incompatibles avec le logement. » (P.474) → Une fois de plus, l’on peut avoir l’exemple de la stratégie militaire d’avancée progressive à partir d’éléments déjà acquis (terrains publics), l’on pourrait escompter un effet d’entrainement. Les PPP ou le marché dit « libre » pourront intervenir dans les projets d’ampleur. → Autre élément, par l’affirmation qui précède (vérifier que le logement ne s’implante pas trop près des ZIU), ils confirment que l’on autorisera que des entreprises (ZEMU) jugées compatibles avec le logement attractif. On avance donc vers la ville lissée et soignée.

Densité :

→ Il y a un raisonnement par l’absurde invitant à densifier les zones qui sont déjà les plus denses. Pourquoi Woluwé ne pourrait-ils pas accueillir plus de logements ? L’on pourrait supposer que la pression sur les services publics est moindre que dans les zones denses.

→ L’étude d’incidences semble nous indiquer (P.486) que globalement les terrains sont bâtis et occupés. Cela signifie donc que le passage en ZEMU se fait dans une zone où le logement viendra directement concurrencer l’activité économique.

(Le texte fait allusion à la pollution et aux occupations actuelles du sol p.488)

Birmingham, comme nous l’avons déjà dit, les pouvoirs publics disposent d’une grande maitrise du foncier (propriété foncière). Nous avons également vu que l’occupation actuelle de ces sites peut être problématique. Alors pas de problème, le PRAS-D a la solution : « On peut néanmoins postuler que, globalement, là où les propriétés publiques sont les plus importantes (tant en termes de surfaces que d’emplacement des parcelles au sein des pôles), le pouvoir public dispose d’un atout supplémentaire pour imposer certains projets de développements sur ces pôles. » (P.488)

5. ff