Note transversale aspects socio-economiques

Volume 1

Méthodologie
Emploi : le rapport évalue non seulement les emplois temporaires générés par la construction que les emplois liés à l’occupation. Ainsi, des bureaux, c’est 1 salarié pour 25m2, alors qu’en fait, ce ne sont que des emplois déplacés. Idem pour le commerce « type shopping center ». Foncier : on considère que la modification du PRAS a un impact positif sur la valeur foncière des terrains !

Delta
Permettrait de créer de l’emploi liés à la construction de grandes infrastructures publiques et privées. Permettrait de développer un nouveau pôle européen – Abandonné ! On ne sait absolument pas ce qu’on va y développer, en phase avec les objectifs du PDI.
— > Delta doit être sorti du PRAS démographique. Impact sur l’emploi : 1800 emplois pendant 5 ans pour un programme commission+Chirec. Combien d’emplois bruxellois ? Coût des aménagements publics nécessaires : 51 millions d’euros ! Emploi durable liés à l’exploitation : 40 emplois. Le Chirec, c’est juste un déplacement d’emplois. Le RIE incite à la prudence vu la ration inverstissement public/emploi généré. Mixité des logements : du social mais aussi des logements pour les occupants des bureaux et les travailleurs de l’hopital. Mixité des fonctions : priorité sur les fonctions complémentaires au projet : horeca et crèches

Heysel
l’aire géographique étudiée se limite aux secteurs statistiques contigus alors que le projet a vocation régionale et que les quartiers au sud, sur la ligne de métro, sont globalement plus pauvres et fragiles. Le RIE parle d’une situation socio-économique globalement favorable... Emplois : construction : 1500 emplois pendant 5 ans. Combien de bruxellois ? Gestion des infrastructures : 2075 salariés dont 800 pour les bureaux et 760 pour le centre commercial ! Impact sur le commerce : NEO serait le plus grand centre commercial de Belgique...
— - voir Claire.

Zones urbanisables ZIR

T&T 6B : quartiers adjacents très denses en logements (jusqu’à 268h/ha). Revenus faibles. Crèches dans la moyenne. Logements sociaux sous la moyenne régionale, concentration de commerce faible. Mixité sociale : appel pour la construction de logements sociaux mais aussi d’autres logements de meilleure qualité ! Incantation pour la mixité sociale dont manquerait le quartier ! Le maritime est une zone attractive susceptible d’attirer des hauts revenus et c’est bien comme cela. Comme il faut des logements sociaux, les projets devront être mixtes avec une forte insistance sur la nécessité de logements privés. Rien sur la gentrification ! Mixité fonctionnelle : appel au développement de commerces de proximité.

Gare de l’Ouest : quartiers adjacents très denses (jusqu’à 383h/ha). Revenus faibles. Crèches sous la moyenne régionale. Logements sociaux au dessus de la moyenne. Concentration de commerce faible. Mixité sociale : mêmes incantations que pour le Maritime mais réserves émises due à la grande densité de logements existante, à l’environnement bruyant (chemin de fer et entreprises) et le manque d’espaces publiques. Et le rapport de tenter de concilier l’inconciliable...

Van Volxem : idem que la gare de l’ouest sauf qu’il y a en plus un déficit de logements sociaux. Ce qui n’empêche pas de faire les mêmes recommandations de mixité sociale.

Modification des prescriptions littérales
ZA : 2 typologies (centrales, périphérique), 2 taux de vacances bureau (8,4%, 15%) L’impact sur le foncier d’une conversion de bureau en logement fait lobjet de savant calculs qui aboutissent à la conclusion que l’impact est très variable en fonction de la localisation, super ... et complètement inutile. La mixité fonctionnelle engendrée sera positive sur les plans de la mobilité, compatibilité des fonctions, contrôle social. Mais il faut rendre les ZA attractives pour le logement avec une masse critique de logements, des espaces publics agréables, des équipements (crèches, écoles, culture, sport), commerces, horeca, des cheminement piétons, désenclavement. Attention portée à la préservation du patrimoine, éviter les démolitions en choisissant bien le type de logement (maison de repos vs autres logements)

ZFM : rien de très intéressant si ce n’est que l’augmentation de 10% à 20% des espaces verts justifient les tours, « sans quoi, les projets pourraient s’avérer non rentables pour les promoteurs » SIC et que en général la valeur du foncier des friches 4.4 va augmenter. Disent aussi qu’il faut garantir l’accès public aux espaces verts et qu’il faut voir à long terme pour éviter la spéculation (sans dire comment...) de laisser des immeubles à l’abandon pour pouvoir appliquer la 4.4

ZE : pointe la tension qu’il y aura entre logements et équipements. Nécessite une vision à long terme, zone par zone, et préalablement à tout projet de logements.

Volume II

ZEMU

Critères dévaluation des impacts :
la question de l’accessibilité en transports en commun est éjectée sous prétexte qu’elle existe déjà ou est prévue par IRIS 2.
Le critère de propriété est éjectée pour des raisons de confidentialité sur ces données.
Niveau de pollution : éjecte car pas connu.
Le RIE ne distingue pas vraiment les divers moyens d’accessibilité aux entreprises et accorde sa préférence à l’accessibilité par la route via le ring. Peu visionnaire sur l’usage du rail et de la voie d’eau. En conclusion, Erasme et Haren seraient très accessibles (en terme de mobilité) pour les entreprises mais déconnectées de zones denses en logement et les autres pôles seraient moyennement accessibles pour les entreprises mais bien connectées à des zones denses en logements. (2 typologies)
Pour Biestebroeck, le RIE suggère de construire du logement de préférence au bord du canal mis regrette par ailleurs le peu d’accessibilité au canal pour les entreprises...

Le foncier public est proportionnellement important sur Birmingham et Haren.
En gros, le RIE conclut qu’aucun des pôles n’est attractif pour le logement selon l’ensemble des critères retenus (proximité de zones habitées, foncier encore libre, propriété publique, pollution)

Impact sur le foncier : la plus-value foncière n’existe que pour les terrains de typologie 1 (centrales) mais ces terrains sont aussi les plus pollués et le coût lié à la dépollution n’a pas été pris en compte dans les calculs. Le RIE précise aussi que les plus-values sont dépendantes du P/S. Ici, le P/S utilisé dans les calculs est de 1 ! Il y a des erreurs dans le tableau de la p 491.

Impacts sur la mixité : arguments péremptoires, meilleur contrôle social (comme s’il y avait des problèmes de sécurité au quai des usines ou à Biestebroeck), proximité logement/lieu de travail, bonne accessibilité (qui n’a pas été évaluée en matière de TC). Le RIE pointe qd même les problèmes de cohabitation entre les fonctions (nuisances des entreprises). Pointe aussi que rien ne se fera si on ne prend pas en compte les couts de dépollution (sous-entendu, impossible de capter les plus-values...)

Recommandations :

Entreprises : les ZEMU doivent exclure les entreprises qui produisent trop de nuisances. Le RIE concède qu’on prend là le risque de voir des entreprises se délocaliser en dehors de la région. Sinon, on peut envisager la mixité fonctionnelle tant horizontalement que verticalement, chacune des typologie ayant ses avantages et inconvénients. Le RIE indique aussi qu’il faudrait préciser les endroits des ZEMU qui sont susceptibles d’accueillir des logements (ce qui est contradictoire avec ce qui précède, ou en tout cas plaide pour un zonage des logements, mais alors pourquoi ne pas créer immédiatement des zones de logements ?) Propose aussi de limiter la division des grandes parcelles, qui sont nécessaire pour les entreprises qui désirent se développer sur le site sur le long terme. Ce qui est contradictoire avec les prescritpion des ZEMU qui favorisent les petites surfaces dédiées aux activités productives (sensées générer plus d’emplois/m2). Le RIE constate également une évolution du marché où de plus en plus de terrains sont loués plutôt que vendus. Il considère cela comme une opportunité pour les PP mais je n’ai pas compris pourquoi...

Logements : il faut de la densité, notamment pour le contrôle social ! Rem : alors que le P/S max imaginé dans les calculs de plus-value est de 1,55. Pensez à Atenor qui fait du 8... Attention aux camions qui vont renverser les piétons ! Espaces publics agréables en suffisance. Mixité des fonctions accessoires au logement (horeca, commerces, culture, équipements). Désenclavement et accès sécurisé aux quartiers avoisinants. Faudrait aussi réfléchir aux types de logements (sans recommandation particulière sur les proportions)

Captation des plus-values : c’est compliqué car il y a de nombreux acteurs et étapes de création de la plusvalue (propriétaires des terrains, acteurs publics, promoteurs immobiliers, entreprises de dépollution). Le RIE plaide pour éviter le sur-place et donc pour réduire les risques ET les coûts : distribuer des subsides pour l’analyse des terrains, pour l’assainissement, partenariats entre propriétaires por l’assainissement, faciliter les octrois de permis, ... Le RIE affirme qu’il y a plus de risques et d’inconnues que de certitudes sur les plus-values qui seront créées ! Le RIE plaide pour la création de structures mixtes qui géreraient les risques... Le RIE pointe le risque de créer le chaos, certains propriétaires qui sont dans es conditions favorables pour créer de la plus-value cherchent à le faire rapidement, au détriment des autres. Entre-temps,il y aura spéculation sur les terrains, qui risque de provoquer un gel des opérations sur ces terrains. Le RIE propose donc de coupler les changements d’affectation avec des concertations obligatoires entre acteurs, via des PPAS simplifiés. Le RIE recommande de créer des charges d’urbanisme sur les projets de logements privés dans les ZEMU sous forme d’obligation de réaliser des voiries ou des logements sociaux ou de céder des droits aux communes à titre gratuit sur des voies publiques, parcs ou logements ou encore en espèces sonnantes et trébuchantes...

Autres terrains
Pour mémoire, peu de zones ont été retenues. Pas d’incidence socio-économique évidente.

Suivi de la mise ne oeuvre
Renvoi aux divers observatoires (du commerce, du logement, du bureau) Pour le heysel, le rapport préconnise une analyse de la concurrence à chaque demande de permis. Indicateurs de citymarketing, benchmarking PDI Pour les ZEMU, il faut vérifier que les surfaces dédiées aux activités productives ne diminuent pas : proposition d’une casba.

Conclusions Pour les ZEMU, il faut imaginer des PPP qui partagent les risques et les plus-values et sont garant du bon aménagement des lieux et évitent les développements partiels et ou sans vision d’ensemble. Idem pour Delta. Pour les ZEMU encore : il faut concentrer le logement. Il faut avoir une vision d’ensemble de chaque pôle —> PPAS, schéma directeur, plan masse, masterplan. Faire les aménagement nécessaires avant l’implantation des logements. Developper en priorité les pôles qui sont déjà en continuité avec des quartiers résidentiels... Pour le Heysel, veiller à ce que l’offre commerciale soit complémentaire aux pôles existants. Sans la moindre piste pour le faire effectivement... Ils recommandent également une bonne offre pour le stationnement... T&T : Mixite sociale et de fonction Van Volxem et gare de l’ouest : idem + mesure pour rendre les logements « habitables » vs bruits et nuisances du chemin de fer et des activités productives existantes. ZA : il faut une masse critique de logements. De la mixité dans les logements (taille et type). Il faut favoriser les logements qui s’adaptent bien aux reconversions de bureaux (maisons de repos).

Volume III

Prescriptions : pour mémoire.

Carte des sols : Biestebroeck : l’alternative d’extension de la zone portuaire a été étudiée et rejetée. ZFM —> ZEMU Parcs

Programme de la ZIRAD « Schaerbeek formation » : on y rajoute les activités portuaire et logistiques. Ce qui est bien, d’autant qu’on précise que ces activité doivent être orientées vers l’approvisionnement de la ville.

Nouvelles ZEMU (issues de ZFM et de ZAPT) : Se fait au détriment du logement et des équipements. Sont interdits désormais les activités hotelières et administratives. Voir les typologies et les effets p 79. Il y aurait 3 typologies : l’une favorable aux entreprises, l’une défavorable aux bureaux et la troisième favorable au développement de nouveaux projets mixtes. Le RIE attire l’attention sur les zones attractives pour le bureau (et qui ne le seront plus) sur lesquelles les promoteurs préféreront faire du logement plutôt que de l’industrie. Le RIE dit que la création de nouvelle ZEMU ne va pas permettre de beaucoup densifier les activités industrielles. On se demande à quoi ça sert... Il recommande de penser à des outils pulics qui obligerait les entreprises à mieux utiliser le foncier (y compris via des taxes).

Autres modifications Biestebroeck : s’oppose au logement le long du canal, donc cette alternative est éjectée... Argumentaire p 145. Le maintien de cette zone en ZEMU est contradictoire avec le PPAS Biestebroeck en cours, avec les options du PRDD qui dit qu’il faut y faire un centre de distribution urbain. Le RIE lui-même semble favorable à cette option.