Les années inexpérimentalesLes pôles Quai des Usines, Biestebroeck et Birmingham représentent à eux trois 46% des terrains convertis en ZEMU dans le cadre du projet. Ces trois terrains bordent le canal et se divisent actuellement en grandes parcelles accueillant ou susceptibles d’accueillir de l’activité industrielle.
Pour les trois pôles, le canal et le chemin de fer sont perçus comme des barrières qui enclavent les territoires alors que ces infrastructures pourraient être perçues comme utiles au développement économique et industriel de la zone.
La taille du parcellaire n’est pas du tout adaptée pour accueillir la fonction logement. Les parcelles devront être divisée, des voiries crées pour que ce soit vivable pour les futurs habitants. Avec un risque que ces zones restent de toute façon enclavée du point de vue de la fonction logement. Rendre ces zones compatibles au logement nécessitera en tout état de cause un investissement public conséquent pour valoriser des terrains privés (voiries, transports publics, équipements, mobiliers urbains). "La question du coût et du phasage de ces investissements publics se pose de manière plus pointue sur le territoire des communes d’Anderlecht qui regroupe près de 55% des ZEMU sur son territoire avec 100 Ha (Erasme, Biestebroeck et Birmingham) ainsi que de la Ville de Bruxelles qui abrite 38% des ZEMU avec 67 Ha (Quai des Usines, Haren). "(p. 474).
Le RI souligne d’ailleurs à ce sujet : "Les entreprises sont généralement intéressées par de grandes parcelles (souvent plus grandes que ce dont elles ont réellement besoin à court et moyen terme) pour établir leurs activités, et ce, afin de disposer d’une marge de sécurité par rapport à l’avenir. Elles se prémunissent ainsi contre un besoin de devoir déménager en cas d’agrandissement de leurs besoins en espaces. Il faudra donc veiller à ce que les parcelles destinées à des entreprises sur des ZEMU restent suffisamment grandes, et limiter (voir refuser) des propositions de division de (grandes) parcelles. " (p. 495)
Le RI affirme que "Les entreprises sont de plus en plus intéressées de louer des espaces plutôt que d’en acheter." (p. 495), la SDRB nous a affirmé le contraire, en tout cas pour les grosses entreprises.
Le RI limite le patrimoine industrielle à une valorisation des briques en ne se préoccupant pas de l’héritage social et de son potentiel de reconversion. Il demande d’affecter prioritairement au logement les bâtiments industriels à valeur patrimoniale (p 473).
Le changement d’affectation risque d’accroître les exigences en terme de dépollution des sols en faisant passer les terrains de catégorie 2 à catégorie 3 ou 4. Mais le RI reconnaît ne pas disposer de ces données (p. 580). Certaines zones ont d’ailleurs peut-être déjà été dépolluées en vue de répondre aux normes des zones d’industrie. Elles devront l’être à nouveau pour répondre aux normes des zones d’habitat.
Le changement d’affectation des trois pôles va également modifier les exigences acoustiques. La proximité des trafics routier et ferroviaire générant un niveau de bruit important peut être à l’origine d’une gêne sonore dans les futures habitations. Les exigences acoustiques actuelles de type 6 sont peu contraignantes et donc non adaptées à la gestion du bruit d’installations et de voisinage de futurs logements. Le fonctionnement d’une entité de production est susceptible d’être une source non négligeable de « bruits de voisinage » de par l’activité régnant sur le site (engins,transbordements, signaux sonores, ...) : comment rendre cela compatible avec du logement ? Il faudrait mettre des exigences drastiques qui risquent de faire fuir les entreprises (comme l’interdiction de mouvements le WE et la nuit).
Donc si le RI présente les ZEMU comme une opportunité pour restructurer ce tissu urbain, on constate que les trois pôles présentent une configuration adaptée à leur vocation historique mais aussi actuelle et prospective (anticipation sur la crise énergétique). On va devoir procéder à de lourds investissement pour adapter des sites qui sont actuellement tout à fait conforme à leur vocation.
Au vu de ceci, il aurait été pertinent que le RI indique le potentiel foncier susceptible d’accueillir du logement en ne touchant qu’aux prescriptions générales permettant d’accroître la présence de logements en zone de bureaux, de mixité, d’équipements collectifs et dans les ZIR. Rien ne démontre qu’il soit indispensable à court et moyen termes de toucher au ZIU et ZAPT et de sacrifier sans doute inutilement des zones utiles à l’économie de Bruxelles et de ses habitants.
Le RI refuse de présenter certains critères qui sont pourtant déterminants pour apprécier l’impact du projet au nom de la confidentialité (p. 479) :
"- En raison de la confidentialité qui entoure le sujet de la propriété des terrains, le critère de la maîtrise du foncier ne peut être analysé parcelle par parcelle, mais bien globalement par types d’acteurs (privé vs public) par zone.
Le niveau de pollution est une donnée confidentielle qui ne peut être communiquée publiquement."
Le RI souligne que ce sont paradoxalement les pôles avec les caractéristiques socio- économiques les plus favorables au logement en raison de la proximité de quartiers d’habitations denses (Birmingham, Biestebroeck, Quai des Usines) qui sont pratiquement les moins attractives pour le développement de logements à cause du degré important de pollution lié à l’occupation actuelle des sols (p. 48). Toujours est-il que c’est dans ces zones que la plus-value foncière est la plus attractive : 387.000 EUR pour 2000 m2 (p. 489). Selon le RI, la plus-value pourrait être compensée par les coûts de dépollution. Signalons que les 3 pôles sont en zone Brussels Greenfields, et peuvent à ce titre bénéficier d’une dépollution largement prise en charge par les pouvoirs publics. C’est ce qui s’est passé au Quai des Usines pour Equilis. Sans compter que le RI sous-entend que pour permettre cette compensation, il faudra accepter des densités fortes en logement (des tours au bord du canal ?). D’ailleurs, le RI n’hésite pas à proposer des aides publiques pour les pauvres promoteurs qui auront ces terres industrielles sur les bras (p. 499) : "Pour les ZEMU dont le sol est pollué : On retrouve des coûts/bénéfices (et des risques qui y sont liés) importants, qui peuvent résulter au final au statut-quo, ce qui n’est pas dans l’intérêt de la Région Bruxelloise et de ses habitants. Il faut donc tenter de réduire ET les coûts, ET les risques liés à ces coûts. • Ainsi, à l’image de ce qui se fait déjà en Région Bruxelloise et dans les régions voisines, il faudra développer des processus et mécanismes qui permettent de trouver un équilibre financier entre les différents acteurs concernés par le développement de logements sur les ZEMU : • Développer des subsides pour inciter les entreprises à réaliser des analyses de leurs terrains (subsidier des études), afin d’obtenir par après des estimations réalistes de coûts d’assainissement des terrains. • Développer des subsides attractifs pour d’assainissement spécifiquement sur les ZEMU. ° Développer des facilités dans les mécanismes qui permettent d’obtenir des permis pour le développement d’habitations sur les ZEMU, et ce afin de donner confiance aux différents acteursconcernés par ces projets. • Dans le cas de ZEMU polluées, il n’est pas du tout évident qu’il y aura des plus-values à capter. En réalité, on constate qu’il y a plus d’inconnues et de risques financiers, que de réelles certitudes sur de potentielles plus-values à capter. L’objectif ne consistera ainsi pas tant à capter des plus-values hypothétiques, mais plutôt à développer des structures financières et juridiques entre acteurs qui donnent confiance dans la réalisation de projets sans que ceux-ci ne désavantagent les différents acteurs concernés." Un peu plus loin, on prévoit aussi une procédure de PPAS simplifiée. (p. 500)
Etonnant comme un rapport qui devrait faire une lecture objective de la situation opère au contraire une lecture très partiale : ainsi le RI tire des conclusions du Rapport des activités productives (BRAT) qui pourraient être totalement inversées. Le RI dit que de vastes zones productives sont à l’abandon promises à la destruction alors que le BRAT dit aussi que l’activité productive est dynamique à BXL, manque de terres pour s’installer et que le % de friches longue durée n’est pas si conséquent. Le RI insiste sur la compatibilité des fonctions productives et logements alors que la SDRB, forte de son expérience, signale les difficultés liées à cette cohabitation dans de nombreuses situations. On a déjà du mal à redéployer le logement au-dessus de commerces et on propose une mixité verticale où le logement prendrait place au-dessus des activités productives. Les activités productives s’installent sur des plateaux de 25 m de profondeur utilisant tout l’intérieur d’îlot alors que le logement se contente de 12 m. En cas de cohabitation difficile, c’est le logement qui aura systématiquement le dessus. Ce qui est admis indirectement dans le RI (p. 493) : "Pour les nouvelles entreprises qui créent des nuisances difficilement (non-)compatibles avec du logement, il faudra les localiser en priorité en zone d’industrie urbaine hors des ZEMU, voir sur les ZEMU de typologie 2 (excentrées), mais pas sur celles de typologie 1 (Biestebroeck, Quai des Usines, Birmingham). En considérant certaines entreprises comme « non compatibles avec du logement » sur les ZEMU (et en les obligeant à se délocaliser/en leur imposant de lourdes contraintes), la Région Bruxelloise prend le risque de voir ces entreprises quitter le territoire de la Région Bruxelloise, avec les conséquences sur l’emploi pour la Région." Pour faire face à ce risque, le RI préconise un système de CASBA appliqué aux activités productives. Cela risque d’être largement insuffisant.
Pour le RI, la mixité améliore le contrôle social. On peut considérer au contraire que les exigences du contrôle social seront plus importantes une fois qu’il y aura du logement et qu’elles seront difficiles à satisfaire. Le RI souligne aussi les bienfaits de la proximité entre logement et travail ; facile à battre en brèche : le nombre de personnes susceptibles de trouver un emploi adapté au sein de "sa ZEMU" risque d’être assez rare.
Le RI est conscient de la faiblesse réglementaire du PRAS et souligne que "les différents pôles de ZEMU sont potentiellement face à des changements urbanistiques majeurs qu’il est souhaitable d’accompagner d’une vision stratégique, voire réglementaire" (p. 474). Démontre à tout le moins l’incohérence qu’il y a à changer le PRAS avant le PRD.
Concernant le type de logement, le RI préconise "une bonne mixité sociale" (p. 733), on se demande ce que cela veut dire ?
RSS 2.0